Risiken von Immobilienkrediten ohne Eigenkapital: Worauf Käufer achten sollten

OS206574_20231126143929 • 22. Juni 2026

Risiken bei Immobilienkrediten ohne Eigenkapital im Fokus

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat jüngst ihre Besorgnis über die Entwicklungen im Bereich der Immobilienfinanzierung geäußert. Dabei stehen insbesondere Kredite ohne Eigenkapital im Mittelpunkt der Diskussion. Diese Warnung kommt nicht von ungefähr und könnte für viele Immobilieninteressierte von Bedeutung sein.


Aktuelle Daten der Deutschen Bundesbank zeigen, dass im vierten Quartal 2025 etwa 14 % der neu vergebenen Immobilienkredite eine Darlehenssumme aufweisen, die den Wert der finanzierten Immobilie übersteigt. Dies stellt ein erhöhtes Risiko sowohl für die Kreditnehmer als auch für die Banken dar. Kommt es beispielsweise zu Zahlungsausfällen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, könnte die Bank auf einem Verlust sitzen bleiben, wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht ausreicht, um die Restschuld zu tilgen.


Die BaFin und die Bundesbank haben angekündigt, diese Entwicklung genau zu beobachten und gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen. Diese proaktive Haltung ist grundsätzlich positiv zu bewerten, denn sie könnte dazu beitragen, die Stabilität des Finanzmarktes zu sichern. Trotz dieser besorgniserregenden Trends zeigen die allgemeinen Daten jedoch, dass die Immobilienfinanzierungen in Deutschland im Durchschnitt auf einem soliden Fundament basieren. So liegt das Verhältnis von Darlehensvolumen zum Immobilienwert (Loan-to-Value-Ratio, LTV) derzeit bei etwa 83 %, und die Haushalte verwenden im Schnitt nur 38 % ihres Einkommens für die Rückzahlung der Darlehen (Debt-Service-to-Income-Ratio, DSTI).


Eigenkapital als Sicherheit für Immobilienkäufer

Ein wesentlicher Faktor für die Stabilität bei Immobilienfinanzierungen ist das Eigenkapital. In der aktuellen Marktsituation, die von hohen Preisen und steigenden Finanzierungskosten geprägt ist, sehen sich viele Käufer dazu gezwungen, Kredite ohne oder mit minimalem Eigenkapital aufzunehmen. Dies führt zu sogenannten 100-%-Finanzierungen, bei denen Käufer nur die Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbsteuer selbst finanzieren. In extremen Fällen sind sogar 110-%-Finanzierungen möglich, die auch die Nebenkosten über das Darlehen abdecken.


Finanzexperten raten jedoch grundsätzlich davon ab, solche Finanzierungsmodelle zu wählen. Stattdessen wird empfohlen, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit sich: Käufer profitieren von besseren Zinskonditionen und können somit eine höhere Tilgung ansetzen. Das Ergebnis ist eine schnellere Schuldenfreiheit und eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.


Wichtige Überlegungen zur Finanzierung

Immobilieninteressierte sollten sich daher eingehend beraten lassen, um ihren Finanzierungsspielraum realistisch zu bewerten. Gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, die Ansparphase zu verlängern oder Eigenkapital beispielsweise durch familiäre Unterstützung zu erhöhen. Auch staatliche Fördermittel können helfen, den Beleihungsauslauf zu verbessern.

Für diejenigen, die bereits eine Finanzierung haben, ist es ratsam, die Möglichkeit einer Umschuldung in Betracht zu ziehen. Ein Wechsel des Darlehensgebers kann oft zu besseren Konditionen führen. Bei einer Neubewertung der Immobilie kann sich die Situation entsprechend verbessern, insbesondere wenn Modernisierungen anstehen, die durch Fördermittel unterstützt werden.


Fazit und Ausblick

Die aktuelle Warnung der BaFin unterstreicht die Bedeutung einer soliden finanziellen Basis beim Erwerb von Immobilien. Eine fundierte Beratung kann dabei helfen, die Risiken zu minimieren und die finanzielle Sicherheit zu erhöhen. Insbesondere das Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle für eine nachhaltige Baufinanzierung.


Wenn Sie Fragen zur Immobilienfinanzierung haben oder Unterstützung bei der Planung Ihrer Baufinanzierung benötigen, zögern Sie nicht, sich an einen Experten zu wenden. Eine individuelle Beratung kann Ihnen helfen, die besten Optionen für Ihre finanzielle Situation zu finden.



Quelle: BaFin warnt vor riskanten Immobilienkrediten ohne Eigenkapital

Blog

Finanzielle Unterstützung für Immobilienprojekte: Ein Fall aus Düsseldorf

von OS206574_20231126143929 • 6. August 2026
In der aktuellen Immobilienlandschaft sehen wir, wie wichtig finanzielle Stabilität und Unterstützung für Projektentwickler sind. Ein aktuelles Beispiel ist die Deutsche Rückversicherung AG, die entscheidend dazu beigetragen hat, das Berliner Projekt „Spreesight“ von Uwe Reppegather zu sichern. Diese Situation verdeutlicht die Herausforderungen, mit denen viele Immobilienentwickler konfrontiert sind, insbesondere in Zeiten steigender Zinsen und Kosten.  Der Massekreditvertrag, den die Deutsche Rückversicherung für das Projekt bereitgestellt hat, zeigt die Ernsthaftigkeit der Lage. Angesichts der schwierigen Marktbedingungen und einer stark angespannten Liquiditätssituation des Entwicklers Centrum war die finanzielle Unterstützung notwendig, um das Projekt vor dem Scheitern zu bewahren. Im Oktober 2023 stellte die Versicherung bis zu sechs Millionen Euro in Aussicht, um eine umfassende Umstrukturierung zu ermöglichen. Diese Entwicklungen sind nicht nur für die beteiligten Unternehmen von Bedeutung, sondern haben auch weitreichende Konsequenzen für den Immobilienmarkt insgesamt. Wenn große Rückversicherer wie die Deutsche Rück in Projekte investieren, wird deutlich, dass es immer Möglichkeiten gibt, trotz widriger Umstände Lösungen zu finden. Diese Unterstützung kann dazu beitragen, das Vertrauen in bestimmte Immobilienprojekte zu stärken und Investoren zu ermutigen, weiterhin Kapital in den Markt zu bringen. Für Interessierte an Immobilienfinanzierungen oder Kapitalanlagen ist es wichtig, solche Entwicklungen zu verfolgen. Die aktuelle Situation zeigt, dass es oft bessere Lösungen als die Hausbank gibt. Ein erfahrener Finanzberater kann helfen, die passende Finanzierung zu finden und individuelle Möglichkeiten zu erörtern. Dies kann nicht nur finanzielle Vorteile bringen, sondern auch die eigene Sicherheit im Umgang mit Immobilieninvestitionen erhöhen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Unterstützung durch die Deutsche Rückversicherung ein Beispiel dafür ist, wie kreative Lösungen und Zusammenarbeit in schwierigen Zeiten dazu beitragen können, Projekte am Leben zu halten. Die Immobilienbranche ist komplex, und eine fundierte Beratung kann Ihnen helfen, die besten Entscheidungen für Ihre finanzielle Zukunft zu treffen. Wenn Sie mehr über Finanzierungsoptionen oder individuelle Beratungsmöglichkeiten erfahren möchten, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihre Immobilienziele. Quelle: Immobilien: Wie die Deutsche Rück Reppegathers Centrum am Leben hielt

Bauzinsen steigen wieder – was das für Ihre Immobilienfinanzierung bedeutet

von OS206574_20231126143929 • 5. August 2026
Der kurze Rückgang der Bauzinsen im Frühsommer 2026 ist vorbei. Bei mehreren großen Banken zeigt die Zinskurve wieder deutlich nach oben – mit spürbaren Folgen für die monatliche Rate. Wer den Kauf einer Immobilie plant oder eine Anschlussfinanzierung vor sich hat, sollte die aktuelle Entwicklung kennen: Die Bauzinsen steigen. Zunächst hatten sie sich im Juli noch leicht nach unten bewegt – inzwischen haben mehrere Institute ihre Konditionen angehoben, und der Trend zeigt klar in eine Richtung. Was die Banken konkret machen Bei der ING ist der Sollzins für ein 300.000-Euro-Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung von 4,10 auf 4,27 Prozent gestiegen, der effektive Jahreszins klettert auf 4,38 Prozent. In Euro: Die monatliche Rate steigt von 1.775 auf 1.817,50 Euro – das sind gut 42 Euro mehr pro Monat, über 500 Euro mehr pro Jahr. Auch andere Häuser ziehen mit: 1822direkt (Sparkassentochter): Effektivzins von 3,65 auf 3,85 Prozent – die monatliche Rate bei 300.000 Euro steigt um knapp 48 Euro. Commerzbank : Deutlicher Sprung von 3,88 auf 4,22 Prozent effektivem Jahreszins. Comdirect : Zinsen über alle Laufzeiten hinweg gestiegen – bei zehnjähriger Bindung von 3,67 auf 3,87 Prozent. PSD Bank Nürnberg : Moderatere Erhöhung, von 3,59 auf 3,62 Prozent. Was Kreditnehmer jetzt wissen müssen Laut Kreditvermittler Dr. Klein bewegen sich die besten Konditionen je nach Zinsbindung aktuell zwischen 3,57 und 4,22 Prozent, Interhyp nennt rund 3,98 Prozent für zehnjährige Darlehen. Die Bandbreite zeigt: Vergleichen lohnt sich – die Unterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich. Entscheidend für das individuelle Angebot sind Bonität, Eigenkapital, Darlehenssumme, Beleihungswert und gewählte Zinsbindung. Wer mehr Eigenkapital einbringt, zahlt spürbar weniger – das ist in einem steigenden Zinsumfeld wichtiger denn je. Was bedeutet das für Sie? Drei Konsequenzen, die sich aus der aktuellen Entwicklung ergeben: Kaufinteressenten sollten nicht auf deutlich niedrigere Zinsen warten – die Signale zeigen eher in die andere Richtung. Wer eine passende Immobilie gefunden und die Finanzierung vorbereitet hat, sollte jetzt handeln. Anschlussfinanzierer mit auslaufender Zinsbindung in den nächsten Monaten sollten mehrere Angebote einholen – und nicht automatisch bei der Hausbank bleiben. Die Unterschiede am Markt sind aktuell groß. Wer noch Zeit hat , kann über ein Forward-Darlehen nachdenken, um sich das aktuelle Niveau für später zu sichern – bevor die Zinsen weiter anziehen. Haben Sie Fragen zu Ihrer Finanzierungssituation? Sprechen Sie mich gerne an. Quelle: Morgenpost